《海外淘金：全球房地产投资手册》 - 易谦网

当今时代充满了很多的不确定性，新冠疫情让我们意识到生命的脆弱，战争让我们意识到和平的可贵；但是在这样的不确定性中，我们仍能找到自己的确定性，收获属于自己的安稳幸福。

我国在1998年开始的楼市商品化，造就了在过去的几十年，很多人确实依靠买房发了家致了富；但是随着房住不炒的政策背景，在国内市场依靠买房发家致富已经变得不再现实。

当下，人们对于财富的认知已经不仅停留在把钱放在银行了，在国内房地产市场投资属性逐渐降低，住房属性逐渐增强的如今，人们迫切需要其他的理财方式来抵御通货膨胀导致的资产缩水。

1、2008年金融危机之后，全球实施了宽松的货币政策，为市场提供了超过预期和实际的流动性。

2、2020年新冠疫情出现后，各国央行推出了较之2008年更为宽松的措施，不惜代价挽救经济——西方国家甚至出现了“左手发债，右手印钞”的情况，这导致信用越来越不值钱，利率一路走低。

在这种情况下，做好资产配置显得格外重要——配置海外资产是将风险分散，一方面可继续持有在国内稳定的生息资产，另一方面在全球经济滞涨的大背景下，投资海外房地产是国内房地产市场价格和租金的严重背离。

截至2021年第二季度，全球租金回报最好的5座城市为迈阿密、芝加哥、名古屋、奥兰多、休斯敦；全球租金回报最差的5座城市为北京、上海、广州、深圳、香港——这还是人才争先恐后流入，想尽办法买房落户的5座城市。

租金回报率是用一年的租金收入除以房屋的总价。租金回报率一般以3.5％作为分界线——租金回报率在3.5％以上，可以认为房子很容易出租，整体房产的流动性相对较强。反之则说明房价可能存在一定的泡沫，投机性更强。

高房价的地方并不一定意味着高租金回报——例如房子上千万一套的中国香港和美国曼哈顿，租金回报率每年不到3%；但菲律宾首都马尼拉的租金回报率达到了6.15%；日本三大都市圈（东京、大阪名古屋）都超过了5%。

投资东南亚房产首选首都或经济中心，其次是著名的旅游城市，自住随意。

1、东南亚房产只算套内面积，楼书上的面积乘1.3～1.4就约等于国内房产的面积。

2、外国个人在东南亚不能买带土地的房产，只能买公寓，或者以注册公司的形式购买土地或者别墅。

3、100万人民币可以：在泰国曼谷新CBD买精装一居室，或在普吉岛和芭堤雅买走路到达海边的房子；在菲律宾马尼拉第一大CBD马卡蒂买一个小户型的一居室，配有泳池、健身房等常见公寓设施；可以在柬埔寨金边买一套高端公寓面积最小的一居室，或者是中端公寓的两房；可以在越南胡志明第二郡和第七郡买一个40～50平方米的小公寓。

100万能在东南亚核心城市购买的房产选择比国内城市更多，但是随着近几年人与资产的涌入，房价也是一天一个样，稍不留意就会错过最佳入场时机。

在新冠疫情的冲击下，各国的货币政策较2008年金融危机有过之无不及，钱变得越来越不值钱，好资产越来越买不起——各国房地产市场也随之呈现出了不同的状态。

1、日本：直接受影响的是住宿和商业设施，东京、大阪办公楼的空置率接连上升，而东京23区的二手住房市场则受影响较小，甚至在2020年末，东京还出现了小公寓类型房产相对短缺的情况——如果我们想要在日本置产的话，长租公寓选东京，民宿一户建议选大阪，情怀选京都，其他地方不考虑。

2、英国：政府的住房政策核心是引导更多人选择租房，因此房价影响较小。以往英国政府直接大规模建造廉租房，现在是帮助购房者贷款或提供补贴，同时继续推进租房政策——投资英美这些成熟的房地产市场，赌短期的涨跌是不可行的，应该看长期的租金现金流收益。

3、美国：宽松的货币政策、低利率促成了楼市热潮，2020年夏天，美国人甚至出现了拿着钱找不到房子买的现象。美国的房产在我国买家眼中是比较有吸引力的——国人通常会选择购买加州、得州、纽约这些传统的投资地或者热门投资地的房产（除了能分享当地金融、科技发展外溢的红利外，还能满足留学、度假、养老等需求）。

曾几何时，因改革开放而中兴的房地产市场，让很多普通人趋之若鹜；很多人由此变成了房奴，成为房地产商、银行、税务等单位的长期饭票还乐此不疲。

在售租比严重背离市场，供需结构严重失衡的背景下，海外投资成为了少数勇于挑战的有钱人的选择。

诚然，在全球滞涨、地缘政治冲突不断、疫情肆虐全球的当下，避险情绪严重，寻找确定性强、经济政治稳定的部分国家首都或旅游城市成为投资目标是理性之举，但大额投资的背后还有很多功课需要认真斟酌。

作为商品和金融属性均沾的房产，投资和自住要看个人的实际需求，对普通人来讲，全球化投资的长远布局考验的不仅仅是对底层逻辑的理解，还有对活在当下的自省和认知。希望我们能管中窥豹，找到符合自身实际的投资战略。