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标题: 《海外淘金:全球房地产投资手册》 [打印本页]

作者: 飞哥分享    时间: 2022-10-18 06:12
标题: 《海外淘金:全球房地产投资手册》
本帖最后由 飞哥分享 于 2022-10-18 06:12 编辑

当今时代充满了很多的不确定性,新冠疫情让我们意识到生命的脆弱,战争让我们意识到和平的可贵;但是在这样的不确定性中,我们仍能找到自己的确定性,收获属于自己的安稳幸福

我国在1998年开始的楼市商品化,造就了在过去的几十年,很多人确实依靠买房发了家致了富;但是随着房住不炒的政策背景,在国内市场依靠买房发家致富已经变得不再现实。

当下,人们对于财富的认知已经不仅停留在把钱放在银行了,在国内房地产市场投资属性逐渐降低,住房属性逐渐增强的如今,人们迫切需要其他的理财方式来抵御通货膨胀导致的资产缩水。

【一】为什么要投资海外房地产?
1、2008年金融危机之后,全球实施了宽松的货币政策,为市场提供了超过预期和实际的流动性

2、2020年新冠疫情出现后,各国央行推出了较之2008年更为宽松的措施,不惜代价挽救经济——西方国家甚至出现了“左手发债,右手印钞”的情况,这导致信用越来越不值钱,利率一路走低

在这种情况下,做好资产配置显得格外重要——配置海外资产是将风险分散,一方面可继续持有在国内稳定的生息资产,另一方面在全球经济滞涨的大背景下,投资海外房地产是国内房地产市场价格和租金的严重背离

截至2021年第二季度,全球租金回报最好的5座城市为迈阿密、芝加哥、名古屋、奥兰多、休斯敦;全球租金回报最差的5座城市为北京、上海、广州、深圳、香港——这还是人才争先恐后流入,想尽办法买房落户的5座城市。

租金回报率是用一年的租金收入除以房屋的总价。租金回报率一般以3.5%作为分界线——租金回报率在3.5%以上,可以认为房子很容易出租,整体房产的流动性相对较强。反之则说明房价可能存在一定的泡沫,投机性更强
高房价的地方并不一定意味着高租金回报——例如房子上千万一套的中国香港和美国曼哈顿,租金回报率每年不到3%;但菲律宾首都马尼拉的租金回报率达到了6.15%;日本三大都市圈(东京、大阪名古屋)都超过了5%。

【二】100万人民币能在东南亚买到怎样的房子?
投资东南亚房产首选首都或经济中心,其次是著名的旅游城市,自住随意。
1、东南亚房产只算套内面积,楼书上的面积乘1.3~1.4就约等于国内房产的面积。

2、外国个人在东南亚不能买带土地的房产,只能买公寓,或者以注册公司的形式购买土地或者别墅。

3、100万人民币可以泰国曼谷新CBD买精装一居室,或在普吉岛和芭堤雅买走路到达海边的房子;在菲律宾马尼拉第一大CBD马卡蒂买一个小户型的一居室,配有泳池、健身房等常见公寓设施;可以在柬埔寨金边买一套高端公寓面积最小的一居室,或者是中端公寓的两房;可以在越南胡志明第二郡和第七郡买一个40~50平方米的小公寓。

100万能在东南亚核心城市购买的房产选择比国内城市更多,但是随着近几年人与资产的涌入,房价也是一天一个样,稍不留意就会错过最佳入场时机。

【三】疫情下的海外房地产现状
在新冠疫情的冲击下,各国的货币政策较2008年金融危机有过之无不及,钱变得越来越不值钱,好资产越来越买不起——各国房地产市场也随之呈现出了不同的状态

1、日本:直接受影响的是住宿和商业设施,东京、大阪办公楼的空置率接连上升,而东京23区的二手住房市场则受影响较小,甚至在2020年末,东京还出现了小公寓类型房产相对短缺的情况——如果我们想要在日本置产的话,长租公寓选东京,民宿一户建议选大阪,情怀选京都,其他地方不考虑

2、英国:政府的住房政策核心是引导更多人选择租房,因此房价影响较小。以往英国政府直接大规模建造廉租房,现在是帮助购房者贷款或提供补贴,同时继续推进租房政策——投资英美这些成熟的房地产市场,赌短期的涨跌是不可行的,应该看长期的租金现金流收益

3、美国:宽松的货币政策、低利率促成了楼市热潮,2020年夏天,美国人甚至出现了拿着钱找不到房子买的现象。美国的房产在我国买家眼中是比较有吸引力的——国人通常会选择购买加州、得州、纽约这些传统的投资地或者热门投资地的房产除了能分享当地金融、科技发展外溢的红利外,还能满足留学、度假、养老等需求)

【四】结语
曾几何时,因改革开放而中兴的房地产市场,让很多普通人趋之若鹜;很多人由此变成了房奴,成为房地产商、银行、税务等单位的长期饭票还乐此不疲。
在售租比严重背离市场,供需结构严重失衡的背景下,海外投资成为了少数勇于挑战的有钱人的选择。

诚然,在全球滞涨、地缘政治冲突不断、疫情肆虐全球的当下,避险情绪严重,寻找确定性强、经济政治稳定的部分国家首都或旅游城市成为投资目标是理性之举,但大额投资的背后还有很多功课需要认真斟酌。

作为商品和金融属性均沾的房产,投资和自住要看个人的实际需求,对普通人来讲,全球化投资的长远布局考验的不仅仅是对底层逻辑的理解,还有对活在当下的自省和认知。希望我们能管中窥豹,找到符合自身实际的投资战略。

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