本帖最后由 飞哥分享 于 2022-9-27 06:14 编辑
REITs 全称是 Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托，是一种通过发行收益凭证募集资金、投资成熟不动产、委托专业团队管理、收益大部分分配给投资者的金融产品。
REITs为一般投资者打开了不动产投资的大门，投资门槛低（投资公募REITs百元起步）、收益稳定（REITs强制要求将至少90%的收益分配给投资者）、投资标的清晰（REITs要求至少80%的资金投向成熟不动产项目）、流动性较好（公募REITs可以随时交易）。
要投资REITs，我们首先要了解REITs与债券、股票、不动产和其他理财产品的区别。
1、REITs不是债券。
序号 | | | | 1 | 面值 | 不固定 | 固定是1元 | 2 | 利率（分红/股息率） | 分红率或称股息率并不确定，可确定的是分红与可分配收益的比例。 | 有明确的利率 | 3 | 评级 | 自己判断 | 依赖于发债主体 |
2、REITs也不是股票。
序号 | | | | 1 | 分红要求 | 有强制、稳定的分红要求 | 没有强制分红要求 | 2 | 持有时间 | 一般买入后会长期持有 | 以短线交易居多 |
3、REITs不是直接投资不动产。
序号 | | | | 1 | 资金量要求 | 投资公募REITs百元起步 | 需要庞大的资金量 | 2 | 专业团队管理 | 已经为投资者找好了 | 需要自己找且有风险 | 3 | 变现难易度 | 在交易日可以随时变现 | 不好变现，难度大 | 4 | 定期披露信息 | 强制要求定期、准确地披露每一个不动产的运营数据 | 往往得不到定期披露 |
4、REITs与理财产品的区别。
序号 | | | | 1 | 股息率 | 按公募REITs计算，现行股息率最低标准4% | 其他理财产品多在1-2.5%之间，如余额宝等 | 2 | 对比债券基金 | 不依赖发行主体的信用，独立性更强 |
| | 3 | 对比股票基金 | 公募REITs基金的净值更稳定，股息率更高 |
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如果某人跟你说某种投资渠道没风险，可以闭眼投，盲买都能赚，那么他大概率是个骗子。
和其他投资品类一样，投资REITs也有风险！！！有风险，那就肯定有应对之法；下面还是以表格来列举REITs的风险和应对方法。
序号 | | | 1 | 价格波动的风险 | 我们可以长期持有，慢慢变富 | 2 | 经济波动的风险 | 可以买对经济波动不敏感的REITs，如基础设施、数据中心、工业等REITs | 3 | 利率上升的风险 | 可以买入并坚定持有REITs来应对，忽略短期波动，静待长期回报。 | 4 | 管理者能力不足的风险 | 选择专业团队和历史业绩好的团队 | 5 | 资产集中的风险 | 选择市值大的或购买多个领域的REITs | 6 | 代理人利益冲突的风险 （指外部管理型REITs） | 选择内部管理型REITs或寻找报酬和业绩挂钩、监督机制完善的REITs。 |
监管机构对公募REITs的要求 | 序号 | | 1 | 监管机构提出了监管要求，只有通过这些监管要求的资产才能成为公募REITs基金； | 2 | 想成为公募REITs不光有着严谨的申报流程，还有一定的数据要求； | 第一步 | 第一步，项目方将申请材料递交给各省发改委，各省发改委审核后提交给国家发改委； | 发改委审核项目的标准是，必须是国家支持的产业，合法合规； | 首次发行规模至少10亿元，最[backcolor=rgba(9, 187, 7, 0.31)]好有至少另外20亿元规模的资产未来能够装进REITs； | 项目运营了至少三年，每年股息率至少4%。 | 3 | 这些条件全都符合还只是通过了第一步，后续还有证监会、证券交易所的审核。 | 说明 | 监管机构已经把不适合的资产挡在了门外，可以放心投资。 |
千里之行，始于足下！了解和分享REITs的目的在于为实践做准备；REITs投资前，我们还有两个建议。
一、我们在挑选过程中，要看一些常用的评估指标；
1、PE，市盈率：是指一只股票的“市场价”除以“盈利”所得到的倍数——市盈率在投资REITs时，主要用来与行业内其他公司比较和判断所处的估值区间。
2、PB，市净率：即市值与净资产或称账面价值的比率——银行、房地产等这种账面上的资产能够很好地体现公司盈利能力的行业适合用市净率来估值。
3、DP，股息率：即企业的股息或称分红除以公司总市值的比率——这是一个很重要的指标，因为公募REITs基金投资者的主要收益来源就是股息/分红。
4、IRR，内部回报率：指资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率——内部回报率越高的项目投资价值越高。
二、要选好公募REITs基金的发起人。
REITs发起人又称“原始权益人”，在现实中通常是指具有运营能力的开发商。
发起人主要做两件事情：培育物业到成熟阶段和发起上市。
一般来说，如果公募REITs基金发起人拥有一批具备丰富经验的内部管理团队，那他们发起的公募REITs基金产品就比较稳妥。
公募REITs基金发起人之间的主要差别就是管理团队的差别。
REITs作为新兴的投资工具，在我国上市的时间并不长，但在大洋彼岸的美国，至今已经有62年的历史，中国正在迎头赶上。
与港美市场的REITs主要投资在酒店、商场、写字楼等不动产项目不同，中国REITs主要集中在交通基础、公共市政、仓储物流、污染治理、信息网络、能源基础设施、保障性租赁住房、旅游景点等项目上。
中国REITs主要分为特许经营和产权两类REITs,以重点区域和核心城市为开始，逐步拓宽到全国区域。
对新生事物，我们要报着学习的心态，将还需要更多的观察和了解，中国的监管机构也为了REITs的上市做好了充分的监管和审核；面对新的历史机遇，用价值投资的心态去实践，用敬畏的眼光来审视REITs，我们也终将会收获认知变现的喜悦。
最后，附一张图，抛砖引玉，作为学习的参考，不作为投资建议。
可能大家对投资REITs还有很多疑问，更多REITs内容，请关注公众号了解。
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