《全球房地产》

国人都认为：人要有个家——有家才有安身之处，人们在大城市中努力打拼，就是为了有一个属于自己的家。

有家就要有房子，改革开放后，中国有实力的房地产商就开始投资土地和建 造商品房；有限的土地和无限的需求，导致房价增长的速度远超于人们工资增长的速度，有些人买不起房，有些人买了房子却变成了“房奴”。

人民有家社会才能安定和谐——很多国家都在想方设法解决人民的住房问题，出台各种制度控制房价的过度增长，力求使更多的人买得起房。

【一】全球主要经济体的房地产市场表现和相关制度

全球主要经济体的房地产市场差异非常大——因为每个国家的住房制度，如土地制度、住房 金融制度、房地产税收制度等都存在差别。

经济发达的英国和我国香港地区：土地非常有限，住房价格一直居高不下，它们的住房制度相似，如利率低、杠杆高的金融制度、重交易轻保有的税收制度。

英国注重生活环境，房价虽高但有较高的居住品质；而在我国香港地区，很多平民仍蜗居在50 平米不到的小房子里，居住条件极差——关于住房制度，各国或地区要因地制宜，不断地完善实践，最后探索出最适合自己的制度。

美国和日本，宽松的货币和信贷政策，以及弱化监督的制度导致了房地产泡沫，加息则直接刺破了泡沫——两国的房地产市场和金融市场大受冲击，症结就是房地产过度金融化，使得房地产市场和金融市场的风险互相影响。

德国和新加坡，是通过在房地产市场实行有效的住房制度获得成功的国家。

德国实行商业按揭为主、住房储蓄为辅的金融制度，租购同权、租金补贴的租赁制度和均衡的税收制度，使得德国房价长期稳定；新加坡是国有为主的土地制度能够保障房屋充足，而价格低廉、公积金主导的住房金融制度，大大提高了人民的房屋购买力，所以新加坡有着高住房自有率。

【二】建国以来中国房地产的发展历程及实践

新中国成立之初，与英国、美国等强国相比，中国的发展落后不少；建国70年后的中国发展速度惊人，中国的房地产行业从无到有，再慢慢走向成熟，房地产行业越来越集中，商品房建设越来越完善，房地产供应主体多元化，并有着多渠道的供给模式。

在住房制度建设上，中国循序渐进地探索和推进——从一开始的“98 房改”，再到后续的配套政策，最后形成符合中国国情、有五大支柱作为支撑的特色住房制度。

一是住房金融制度——这个制度以商业贷款为主，公积金贷款为辅，推进住房金融的发展。

二是以招拍挂为主的土地供应制度——出让土地使用权可以通过招标、拍卖、挂牌和协议的方式进行，这打破了传统的“价高者得”模式。

三是鼓励长期持有自住房的税收制度——符合要求的家庭能够享受税收减免优惠。

四是多样化的住房保障体系——如建造公租房和经济适用房，都是保障人民住房的举措。

五是租购并行的住房供应体系——鼓励公租房、廉租房、经济适用房的建设，确保房住不炒的总体思路落实。

纵观中国经济增长的历程，可以看出房地产是经济发展强有力的推手之一，国家也在房地产建设方面不断推陈出新，力求让房地产行业健康发展。

但是，我国房地产行业仍面临许多严峻的问题：比如说，土地供应不平衡、一 二线城市房价过高、三四线城市房产供大于求、租赁制度不完善等问题——中国在促进房地产行业健康发展的道路上，任重而道远。

【三】未来中国房地产市场的发展趋势和制度启示

在房地产政策收紧的大环境下，现在房价有着明显的降温趋势——受城镇化率、人口、住房观念等因素的影响，中国房地产仍有巨大的发展空间，但是要预防房产供量过剩和价格泡沫的风险。

在制度建设上，我们则可以参考像新加坡这些主要经济体的运作模式，因为其房地产市场已经非常成熟，已经有了很完善的住房制度和相关配套措施。

第一，防止房地产过度金融化：房地产过度金融化不仅会引发金融市场的动荡，也会冲击房地产市场——要保持货币金融政策的稳定。

第二，保持土地供应稳定：土地的供应量直接影响着房价——政府可以采取人地挂钩等相关政策，比如实现跨省的耕地占补平衡，或者城乡用地增减挂钩，来保持土地供应充足。

第三，注重税收：房地产税能够影响人民的预期，如果出台时机适宜，还能取得良好的效果，成为地方稳定且重要的收入来源——在税收这一方面，应该要把重点放在完善税收制度和筹集财政收入等方面。

第四，建立租购并举的房地产市场：目前我国房地产租赁市场并不成熟，商品房租赁占比低和租房体验差等问题导致租赁市场难以发展出来——要加快推进租赁市场规范化，促进租房供应。

第五，落实住房保障，保障中低收入者的居住权利：住房短缺时，政府应大规模进行公共住房建设，增加住房供给；解决了住房短缺问题后，政府可以再引导形成多主体的住房供应体系。

【四】结语

无论你在哪里，家都是不可回避的刚需。国人的住房梦随着社会经济的发展变得越来越近，但也从此负重前行。

从投资的角度来看房地产市场，只有国家用制度来保障产权，用政策来引导房价和通货膨胀、百姓收入同步，用全球的眼光去寻找政局稳定、经济增速可持续、人口净流入、气候温和、环境宜居的城市去投资，普通人也能在居者有其屋的愿景下做出投资的选择。

更多精彩内容，欢迎来微信公众号交流分享。